市町村役場で道路用地買収の担当してるけど質問ある?

2:2014/12/16(火)23:39:26 ID:

ヤクザと戦うん?
3:2014/12/16(火)23:40:10 ID:

>>2
戦わないよ
4:2014/12/16(火)23:40:42 ID:

やっぱり、ゴネ得なの?
5:2014/12/16(火)23:41:04 ID:

今の担当は何年目?
6:2014/12/16(火)23:41:25 ID:

じゃあ何と戦うん?
どいてくれない老人とか?
7:2014/12/16(火)23:42:16 ID:

ハゲてる?
8:2014/12/16(火)23:42:31 ID:

道に倒れて誰かの名を
呼び続けたことがありますか?
9:2014/12/16(火)23:44:05 ID:

>>4
ゴネ得は、あんまりないよ。
なぜかというと、用地補償の算定方法はきっちり決まっていて、
担当者の裁量が入る余地があんまりないから。地主さんにもそう説明するし。

まあ、色々と裏ワザというか、抜け道はあるけどね。

>>5
2年めだよ

>>6
戦いません。
平和的に説明してお願いするだけです。

>>7
特定につながる質問は…

>>8
学生時代に1度。

10:2014/12/16(火)23:46:44 ID:

地価の何割増出すの?
11:2014/12/16(火)23:49:24 ID:

>>10
色々あるけど、新設道路の用地買収の場合、
基本的には、不動産鑑定士さんに単価を出してもらって
その単価で内部の審査会を通して買収します。

なので、地価の何割? と言われると10割という答えになるかと。
もちろん、案件によりますが。

12:2014/12/16(火)23:52:30 ID:

元は公務員志望じゃなかったでしょ?
13:2014/12/16(火)23:54:54 ID:

人死にしそうな金額の案件抱えて様々な圧力で毎日残業地獄の自治体職員だけど質問ある?
15:2014/12/17(水)00:00:26 ID:

>>13
転職しないの?
それなり資格やスキルは身についたのでは?
18:2014/12/17(水)00:13:05 ID:

>>15
文系学士なのに施設管理系や環境系資格、あとjwやdx使えるようになったが、金生む仕事の経験無いからムリぽ
どっかおかしくなったふりして区画整理事務所や公民館に飛ばされたい
14:2014/12/16(火)23:57:27 ID:

用地買収はどれも全額保障?相当保障の実例とかあった?
16:2014/12/17(水)00:01:41 ID:

>>12
いえす。

>>13
お疲れ様です。

>>14
全額補償ってどこまで全額?をイメージしてるのかな。
基本的に基準以上のものは出ないし、例えば建物なら、中古住宅に対して新築分は出ないよ。

>>11の内容にちょいと補足。
地価といっても色々ありまして、不動産鑑定士さんが出す価格というのは
基本的に、

1) 近隣の公示地価等(国や都道府県が公表している地価)を元に算出
2) 近隣の取引事例(実際に売買された地価)を元に算出
3) その土地を持つことによって将来的に得られる収益見込みを元に算出
4) 買収・造成によってその土地と同等の土地を得るのにかかる金額

など、複数の方法で価格を出して、その中庸をとるような形で最終的な価格を出します。
例えば、農地の評価であれば、
 近隣の地価公示から 10000円/㎡
 取引事例から    12000円/㎡
 収益見込みから     430円/㎡
 4)は農地の鑑定には適さないので除外
だとすると、まず430円は乖離しすぎているので除外(農地の場合、収益見込みからの算出はきわめて低くなる)
10000円と12000円の中庸をとって11000円…とか。

この中庸をとる、がクセモノで、裁量が入ってくる余地があったりするわけです。

17:2014/12/17(水)00:11:34 ID:

日々のお仕事お疲れ様です
19:2014/12/17(水)00:14:50 ID:

さらに言うと、不動産鑑定をとるかどうかも色々あって、
例えば生活用道路の買収なんかだと、

「うちの基準上、路線価で買うことになってるので、それでお願いします。
ダメならこの話はナシで。(個別の状況は勘案しません)」

って場合もある。
ここでいう路線価っていうのは、「相続税路線価」のことで、
大体、市価の8割相当とされている。
だから、実勢価格に直すためとして「路線価×1.25」ってパターンもある。

20:2014/12/17(水)00:33:02 ID:

不動産鑑定士ですが、いつもお仕事ありがとうございます
21:2014/12/17(水)00:35:33 ID:

明治通りの原宿の辺りの用地買収を調べてたんたけど、都計道の用地買収で残地がすげー狭小で利用価値もクソもないのに、そっちは買い取らん、あくまで道路部分だけ、とかいう役所の人間には他人事ながら殺意を覚えたね
22:2014/12/17(水)00:36:17 ID:

>>21
残地補償出ないの?
23:2014/12/17(水)00:37:40 ID:

>>22
これまで携わってきたとこは、残地の個性に応じて対応してたのに、明治通りでは「そんなことしてるとキリがない」とか言う理由で残地補償はしないみたいよ
24:2014/12/17(水)00:38:49 ID:

>>23
残地を買い取らないだけじゃなくて、残地補償も出ないってことだよね?
それはひどいなあ。
25:2014/12/17(水)00:42:23 ID:

>>24
そう、あくまで道路部分だけなんだってさ

買取価格も色々見てるけど、実勢価格に届かずに相続税路線価よりなのはやっぱり地主には可哀想だよね
買う時も安かったんだろって話だけど

26:2014/12/17(水)00:44:51 ID:

収用っていいよね
税金も五千万控除あるし
収用になりそうな土地を事前に知人とかに漏らしてる人結構いるしょ?
27:2014/12/17(水)00:47:17 ID:

>>24
残地補償は用対連基準にあるのにね。
どういう理屈で補償しないんだろ。理解できないなあ。

>>26
都計道路とかだと計画は公表されてるし、住んでる人は知ってますわな
でも、>>26みたいに思う人はあんまいないよ
いつ買収がかかるかわからない土地に家建てようと思わないでしょ?
建てた経費がそのまま補償されるわけでもないのに。

28:2014/12/17(水)00:51:18 ID:

>>27
うちも事業決定して工事始まってる都計道の横に住んでるけど、計画地には築浅が結構あるんだよね
地元の有力な地主の一族みたいだから、なんかゴネるつもりなのかなぁ
31:2014/12/17(水)00:58:45 ID:

>>28
一般的にはゴネてもあんまり変わらないけどねえ。
まあ、例外はあるけど…。

ちなみに、残地補償という言葉がわからない人にちょっとだけ解説すると、
残地補償というのは、「残地の形が悪い・残地を売り急がなければならない」などの事情で、
残地の価値が低くなってしまう場合に支払う、差額の補償です。

例えば、
70000円/㎡相当と算定された土地があるとする。
その土地の道路部分を、70000円/㎡で買収する。そこまではいい。

しかし、四角形の土地から、道路部分だけを切り取ったために、残地部分は三角形になってしまった。
これでは、残地部分は70000円/㎡では売れない。

あるいは、この人は買収対象地に住んでいたので、どこか他の場所に引っ越さなければならない。
そうすると、移転先の土地を買うために、残地を早急に売らなければならず、
じっくり買い手を探している時間がないので、買い叩かれる可能性が高い。

こういった事情を勘案して、例えば残地が売れる価格が65000円/㎡だとする。
ならば、差額の5000円×残地の面積分をお金で補償しましょう、というのが残地補償です。

残地を買い取るというのは、また別の話ね。

33:2014/12/17(水)01:02:31 ID:

>>27
用対連基準だと商業地の立退きとか特に安過ぎて可哀想になるわ
休業補償1ヶ月とか鬼かと
34:2014/12/17(水)01:03:59 ID:

>>33
構外再築なら仕方ないかと…。
引っ越し期間だけしか見ないからねえ。
一般住宅だと1週間未満だったりもする。
35:2014/12/17(水)01:06:31 ID:

>>34
裁判の鑑定の際に、代替店舗なんか基準の月数じゃ絶対見つからん!少なくとも半年はよこせ!って評価書書いたことあるわ
36:2014/12/17(水)01:09:40 ID:

>>35
構外再築とすると、基本的に、
移転先の建築が終わってから引っ越しをして、その後、補償対象を取り壊すという
考え方をするものだと思ってたけど。(だから引っ越し期間しか休業しないでしょ、という理屈)

代替店舗を探す期間を営業休止期間に算入するの?
事業の都合で取り壊し日が決まってる場合とかだとそういう算定をするんだったっけ?

38:2014/12/17(水)01:11:54 ID:

>>36
ごめん、その裁判は道路じゃなくて、建物の立退き料の話だからその辺はふっかけたんだ
でもその話は恥ずかしながら知らんかった
便器になったわありがとう!
39:2014/12/17(水)01:12:21 ID:

便器→勉強

トイレ化してしまった

30:2014/12/17(水)00:57:03 ID:

マスタープランが出る前に市議会議員に聞いて用地に五葉松植えまくればいいんでしょ?
32:2014/12/17(水)01:02:02 ID:

>>30
いいけど、それやった後、実際の買収が伸び伸びになって、20年ほど先になっても文句は言えんぞw

冗談はともかく…
立木補償って結構旨味があると言われているので、変に建物建てるより良い線ついてるとは思います。

37:2014/12/17(水)01:11:27 ID:

伸ばされたら一坪地主募集しまくって二度と道路通らんように都市計画やり直させる

役場も雑所得、一時所得、事業所得、譲渡所得の区別ぐらい解るようになっとけや
市の収容のくせに税務署まで出向かせんな

40:2014/12/17(水)01:13:58 ID:

>>37
それやって計画なくなったら損するだけですがなw
まあ、考え方は色々なので別に否定はしません。
リスク負って儲けを追求するのは自由だもんね。
41:2014/12/17(水)01:25:03 ID:

小役人のくせに
損するだけだから
じゃねーよ
計画の先々で中国人に地上権設定させるぞコラ

まぁたまに金払うんだから良いだろうが
って態度悪い役人がいる
という市民の声でした

42:2014/12/17(水)01:26:27 ID:

>>41
お、おう。

なんか知らんががんばれ。としか言えん。

43:2014/12/17(水)01:33:47 ID:

かなり昔うちの爺さんの土地に新幹線通るからって話があったな
かなり高値で土地売ったらしい
44:2014/12/17(水)01:48:44 ID:

基本的に役人というのは、根拠のないことは言わない(言えない)ので、
仮にゴネるとするなら、ただ単に「この値段じゃ売らない!」とするのは効果が薄いです。

それを言われた場合、役人側に、まだ何か隠し玉があれば、それを出してきますが、
何もなければ、金額が上がることはありません。

ここでいう隠し玉というのは、「基準上、説明がつく範囲で、金額をあげられる部分」です。
例えば、営業休止の補償は当初、引っ越しに3日かかるものと見込んだけど、
基準には幅があるので、5日で算定することもできなくはない…とかね。

こういう「合法的な理屈づけ」なしに、補償額が動くことはありえません。
「あの人はこの額では納得しないから、理屈は通らないけど500万円上げよう」という判断は、ないのです。

「買収できずに事業がストップする(が、その理由ははっきりしており説明できる)」

ことより、

「買収できたが、その過程を合理的に説明できない(市会議員からの指摘・住民訴訟等等のリスクを負う)」

ほうを恐れるのが、役人です。

また、1軒を特別扱いすれば、周囲に必ず情報がもれます。
1人がゴネたから買収額を増やせば、全体の買収額を増やさなければ、他の人の買収が困難になります。
「ゴネたから増やす」のではなく、「この土地は◯◯だから他より高くなる」と説明できないとダメなのです。

というわけで、ゴネるのであれば、何かしら理屈があったほうがいいです。
例えば、「生けすを扱っているので、移転すると水質安定に長い休業期間が必要」とかね。

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